El Teatro de la Princesa –actual María Guerrero- fue promovido por el marqués de Monasterio, Alfonso Osorio de Moscoso, y financiado por su madre, la XI duquesa de Medina de las Torres, que en 1884 encargaron el proyecto al arquitecto Agustín Ortíz de Villajos, siendo inaugurado el 15 de octubre de 1885 por la compañía de Emilio Mario en una sesión a la que asistieron la reina María Cristina de Habsburgo, la destronada Isabel II y las infantas Isabel y Eulalia. El edificio debía adaptarse a un solar irregular que dificultó la disposición del escenario, pero Ortíz de Villajos supo desarrollar una amplísima sala en planta de herradura rodeada por cuatro filas de palcos sostenidos por una estructura de columnillas de fundición y con antepechos del mismo material, que es uno de los mejores ejemplos madrileños de arquitectura en hierro del siglo XIX. La fachada presentaba la tradicional división tripartita, con un basamento perforado por nueve arcos de medio punto –los tres centrales más apretados- con sendos medallones de Lope de Vega y Calderón de la Barca en los extremos; cuerpo principal de dos plantas de altura con los huecos enlazados verticalmente por arcos de medio punto en correspondencia con los del piso anterior, separados por pilastras jónicas que se parean en los extremos; y ático incorporado en el friso del entablamento, perforado por curiosos óculos estrellados sobre los arcos antedichos, que en el centro se sustituían por tondos escultóricos de Ruiz de Alarcón, Tirso de Molina y Agustín Moreto, sobre los que descansaba un frontón central triangular -con la “M” y la “T” de Medina de las Torres en su tímpano-, figurando Lope de Rueda y Francisco de Rojas en los extremos. Con este exterior clasicista contrasta el interior desarrollado en un espléndido estilo neomudéjar, destacando el colorido plafón estrellado que cubre la sala, cuyo telón de boca fue pintado por el escenógrafo Pedro Valls, que falleció antes de finalizar su trabajo, terminado altruistamente por sus colegas de oficio.
En 1908 el teatro fue adquirido por la actriz María Guerrero –que había tenido aquí su debut el mismo año de la inauguración- y su marido el actor aristócrata Fernando Díaz de Mendoza, quienes promovieron entonces algunas reformas menores como la instalación de una marquesina en “ala de mosca” sobre la puerta de entrada, la sustitución del anagrama del tímpano por otro que enlazaba la “T” y la “P” de Teatro de la Princesa, la renovación del alumbrado, la ampliación y redecoración del foyer, la creación de una platea elevada que continúa por el fondo de la sala la fila baja de palcos o la eliminación de las separaciones entre éstos; pero diez años más tarde pidieron al arquitecto Pablo Aranda que añadiese una nueva planta al edificio para instalar allí su propia vivienda, desfigurando así la acertada proporción de la fachada, donde los medallones centrales del ático fueron sustituidos por óculos circulares. A cambio, fue ésta una etapa de esplendor dramático, con importantes estrenos de autores como Jacinto Benavente, Valle-Inclán, Muñoz Seca, los hermanos Álvarez Quintero o Benito Pérez Galdós. Tras la muerte de María Guerrero el edificio fue adquirido en 1929 por el Estado, que lo destinó a sede del Conservatorio de Música y Declamación con cesiones puntuales para representaciones teatrales y espectáculos benéficos, instalándose en el vestíbulo una placa en recuerdo de la actriz fallecida labrada por Julio Vicent por encargo de sus admiradores uruguayos, sólo dos años antes de que el propio teatro recibiese su nombre actual como homenaje a la eximia artista. En 1934, Cipriano Rivas Cherif estableció aquí la sede de su Teatro Escuela del Arte, pero un año más tarde el inmueble cerró sus puertas a causa de las obras de restauración dirigidas por el arquitecto Pedro Muguruza Otaño, que revocó la fachada eliminando la policromía original formada por el contraste entre el ladrillo visto de los paramentos y el blanco inmaculado de las decoraciones escultóricas de escayola y piedra artificial. Estos trabajos se vieron interrumpidos por la Guerra Civil (1936-1939), siendo proseguidos tras la misma y hasta 1946 por Casto Fernández-Shaw, simultáneamente con la conversión del coliseo en sede del Teatro Nacional; conociendo una nueva etapa de esplendor bajo las sucesivas direcciones de Luis Escobar y José Luis Alonso, que promovieron una política de grandes estrenos de autores españoles y extranjeros. En 1978 pasa a acoger el Centro Dramático Nacional dirigido por Adolfo Marsillach, manteniendo este uso hasta la actualidad. En la última remodelación realizada de 2000 a 2003 por Florentino Gómez Arruabarrena se recuperaron algunos elementos decorativos ocultos o eliminados en anteriores remodelaciones y se pintó la fachada remedando la policromía original, también se renovó el patio de butacas y la maquinaria escénica, convirtiendo la antigua cafetería del sótano en la Sala de la Princesa, destinada a espectáculos de pequeño formato. Desde entonces hasta hoy ha mantenido una importante programación que lo convierten en una sala imprescindible para el arte dramático en nuestro país.
